В соответствии со статьей 20 Закона Республики Южная Осетия от 29 декабря 2004 года «Об оценочной деятельности в Республике Южная Осетия» Правительство Республики Южная Осетия постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
государственный стандарт оценки «Структура государственных стандартов оценки и основные понятия, используемые в государственных стандартах оценки (ГСО I)» (Приложение №1);
государственный стандарт оценки «Виды стоимости (ГСО II)» (Приложение №2);
государственный стандарт оценки «Процесс оценки (ГСО III)» (Приложение № 3);
государственный стандарт оценки «Задание на оценку (ГСО IV)» (Приложение № 4);
государственный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ГСО V)» (Приложение № 5);
государственный стандарт оценки «Отчет об оценке (ГСО VI)» (Приложение № 6);
государственный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ГСО VII)» (приложение № 7);
государственный стандарт оценки «Оценка машин и оборудования (ГСО VIII)» (Приложение № 8);
государственный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ГСО IX)» (Приложение № 9).
Председатель Правительства Республики Южная Осетия К. ДЖУССОЕВ
Приложение № 1 к Постановлению Правительства Республики Южная Осетия
от 26 июня 2024 года № 31
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«СТРУКТУРА ГОСУДАРСТВЕННЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ГОСУДАРСТВЕННЫХ СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ (ГСО I)»
I. Общие положения
1. Государственные стандарты оценки разрабатываются в соответствии со статьей 20 Закона Республики Южная Осетия от 29 декабря 2004 года «Об оценочной деятельности в Республике Южная Осетия».
II. Структура государственных стандартов оценки
2. Государственные стандарты оценки определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
3. Государственные стандарты оценки включают общие государственные стандарты оценки и специальные государственные стандарты оценки.
4. Общие государственные стандарты оценки определяют общие требования к порядку проведения оценки всех видов объектов оценки.
Общими государственными стандартами оценки являются:
– государственный стандарт оценки «Структура государственных стандартов оценки и основные понятия, используемые в государственных стандартах оценки (далее – ГСО I)»;
– государственный стандарт оценки «Виды стоимости (ГСО II)» (далее – ГСО II);
государственный стандарт оценки «Процесс оценки (ГСО III)» (далее – ГСО III);
государственный стандарт оценки «Задание на оценку (ГСО IV)» (далее – ГСО IV);
государственный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ГСО V)» (далее – ГСО V);
государственный стандарт оценки «Отчет об оценке (ГСО VI)» (далее – ГСО VI);
5. Специальные государственные стандарты оценки определяют дополнительные требования к порядку проведения оценки, в том числе для отдельных видов объектов оценки (недвижимости, машин и оборудования).
III. Основные понятия, используемые в государственных стандартах оценки
6. Оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с государственными стандартами оценки.
7. Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным государственными стандартами оценки.
8. Цена представляет собой денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплачиваемую участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
9. Цель оценки представляет собой предполагаемое использование результата оценки, отражающее случаи обязательной оценки, установленные законодательством Республики Южная Осетия, и (или) иные причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости объекта оценки.
10. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке.
11. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии.
12. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки.
13. Рынок представляет собой совокупность существующих или потенциальных покупателей и продавцов, совершающих продажу или покупку товаров на территории Республики Южная Осетия.
14. Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления.
15. Пользователями результата оценки, отчета об оценке могут являться заказчик оценки и иные лица в соответствии с целью оценки.
16. Существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности.
В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:
– информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки, рыночные показатели);
– проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;
– допущений и ограничений оценки.
Существенность зависит в том числе от цели оценки.
17. Понятия «должен», «следует», «может» в настоящих государственных стандартах оценки применяются для обозначения степени обязательности выполнения требований и рекомендаций, при этом:
1) понятие «должен» указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в государственных стандартах оценки;
2) понятие «следует» указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;
3) понятие «может» указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную возможность.
Приложение № 2 к Постановлению Правительства Республики Южная Осетия
от 26 июня 2024 года № 31
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ВИДЫ СТОИМОСТИ (ГСО II)»
I. Общие положения
1. Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки.
2. Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки.
II. Предпосылки стоимости
3. Предпосылки стоимости включают следующее:
1) предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним;
2) участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки;
4) предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности, ликвидация);
5) характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.
4. Предпосылки о предполагаемой сделке с неопределенными лицами (гипотетическими участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками.
5. Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки.
6. Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.
Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.
Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов.
Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки.
7. Ликвидация представляет собой прекращение использования объекта как единого целого, и распродажа его по частям или утилизация. Ликвидация может проводиться в порядке добровольной продажи или носить характер вынужденной продажи.
8. Добровольная продажа объекта происходит путем типичного способа экспозиции подобных объектов на рынке в типичные рыночные сроки экспозиции, необходимые для поиска заинтересованного покупателя.
9. Вынужденная продажа представляет собой ситуацию, когда продавец вынужден совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции). При этом условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки.
Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, отражает его конкретные обстоятельства, а не обстоятельства, характерные для типичного заинтересованного продавца, действующего добровольно в типичных рыночных условиях.
10. Предпосылки стоимости, типичные для каждого из видов стоимости, содержатся в определении данного вида стоимости и раскрыты в настоящем стандарте оценки.
11. Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая сделка, в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.
III. Особенности определения видов стоимости
12. В соответствии с государственными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости:
1) рыночная стоимость;
2) равновесная стоимость;
3) инвестиционная стоимость;
4) иные виды стоимости, предусмотренные Законом.
13. Рыночная стоимость объекта оценки (далее – рыночная стоимость) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
4) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
14. Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка.
15. Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.
16. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.
17. С учетом цели оценки может потребоваться определение рыночной стоимости в предпосылке о текущем использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки.
18. В предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при продаже объекта по частям или его утилизации. При оценке стоимости при ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.
Такая стоимость может быть определена в предпосылке добровольной, либо вынужденной продажи частей. Рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации предполагает добровольную продажу.
19. Если в соответствии с законодательством требуется определить рыночную стоимость объекта, при этом одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок. При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи.
20. Для целей оценки, требующих установления цены сделки в предпосылке вынужденной продажи, может быть определена ликвидационная стоимость, под которой понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении стоимости в предпосылке о вынужденной продаже необходимо установить конкретные чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект способом, не соответствующим рыночным, и определить последствия влияния этих обстоятельств на стоимость.
21. Предпосылки о способах использования, отличных от наиболее эффективного, о вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).
22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего государственного стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего государственного стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.
Приложение № 3 к Постановлению Правительства Республики Южная Осетия
от 26 июня 2024 года № 31
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ (ГСО III)»
I. Основные этапы процесса оценки
1. Процесс оценки включает следующие действия:
1) согласование задания на оценку заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания такого задания в составе договора на оценку объекта оценки (далее – договор на оценку) или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Законом;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).
2. Процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита.
3. В процессе оценки необходимо соблюдать требования, государственных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Республики Южная Осетия в области оценочной деятельности.
II. Допущения оценки в отношении объекта оценки и условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки
4. В процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.
5. Допущения, указанные в пункте 4 настоящего государственного стандарта оценки, подразделяются на две категории:
допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).
Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им.
Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.
III. Ограничения оценки
6. В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации, низкой активности рынка и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.
7. Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть раскрыты в отчете об оценке.
IV. Работа с информацией
8. В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.
При этом оценщик учитывает:
1) допущения оценки;
2) компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.
9. В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:
1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);
2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных государственных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.
10. Заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо должны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Объем данных, требующих такого подтверждения, и форма подтверждения определяются оценщиком с учетом особенности содержания информации, ее существенности, если особые требования не указаны в задании на оценку. Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов:
1) путем заверения заказчиком копий документов и материалов;
2) путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.
Приложение № 4 к Постановлению Правительства Республики Южная Осетия
от 26 июня 2024 года № 31
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ГСО IV)»
1. Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки (далее – договор на оценку) или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Законом.
2. Задание на оценку согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку. Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке.
3. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
Полностью текст Постановления читайте во вложениях:
